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各區（市）行政審批部門、發展改革部門、自然資源和規劃部門、生態環境部門、住房城鄉建設部門：
根據省工程建設項目審批制度改革專項小組辦公室、省自然資源廳、省住房城鄉建設廳《關于推行租賃土地辦理工業項目審批手續的通知》（魯建審改字〔2025〕1號）要求，參考試點地區先進做法，研究制定《推行工業項目租賃土地辦理工程審批手續的指導意見》，現予印發，請結合實際認真抓好貫徹落實。
青島市行政審批服務局
青島市發展和改革委員會
青島市自然資源和規劃局
青島市生態環境局
青島市住房和城鄉建設局
2025年7月7日
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推行工業項目租賃土地辦理工程審批手續的指導意見
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為深入貫徹山東省《營商環境創新行動計劃（2024-2025年）》要求，解決工程項目建設中土地使用權人和投資人不一致的項目手續辦理難題，降低企業用地成本，縮短項目建設周期，根據有關法律、法規、政策，結合青島實際，制定本指導意見。
一、總體要求
聚焦工業項目租賃土地辦理工程審批手續全過程，創新工業項目審批模式，允許租賃土地的工業項目以承租人名義辦理工程審批手續，促進土地資源高效利用和招引項目快速落地，為青島經濟社會高質量發展“擴容”。工業項目租賃土地是指已合法取得工業、倉儲類國有建設用地使用權的使用權人作為出租人，將建設用地使用權的部分或全部連同地上合法建筑物、其他附著物出租給工業項目承租人使用的行為。租賃年限不得超過建設用地使用權剩余年限，最高不得超過20年；征得出租人同意轉租的，轉租年限不得超過租賃合同約定的剩余年限。
二、適用范圍
本指導意見適用于我市行政區域范圍內已取得不動產權證書的工業、倉儲類國有建設用地使用權出租，未按建設用地使用權出讓合同約定繳納出讓金，未按出讓合同約定或劃撥決定書規定的期限和開發條件開發、利用土地的，或者法律法規規定、合同約定不得出租的，建設用地使用權不得出租。承租人擬使用租賃土地新建、改建、擴建建筑物及構筑物，允許以承租人名義辦理從工程立項到竣工驗收全流程的工程審批手續，主要包括立項、環評、節能審查、工程規劃許可、消防設計審查、施工圖審查、施工許可、竣工驗收（含質量、規劃、消防、檔案）及竣工驗收備案等，不包括不動產登記手續。已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權出租以及工程審批手續辦理，可參照本指導意見執行，國家法律、法規、政策另有規定的，從其規定。
三、基本規定
（一）遵守土地出讓、劃撥規定。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租的，不得違反法律法規的相關規定。出租人繼續履行與自然資源和規劃部門簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》（以下稱土地出讓合同）約定的權利和義務，出租人有監督承租人履行土地出讓合同約定的權利和義務。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關規定執行。出租人繼續履行《國有建設用地使用權劃撥決定書》（以下稱劃撥決定書）約定的權利和義務，出租人有監督承租人履行劃撥決定書約定的權利和義務。
（二）嚴守批準用途。承租人在租賃土地實施項目建設的，應當嚴格按照土地出讓合同（土地有償使用合同）、劃撥決定書、不動產權證載用途或批準的規劃條件開展，不得擅自改變規定的用途。確需改變的，應當由出租人依法報經自然資源和規劃部門審核同意，并報經同級人民政府批準后，由出租人與承租人重新簽訂租賃合同或者簽訂補充合同。
（三）完善出租管理。建設用地使用權及地上建筑物、構筑物用于出租的，出租人和承租人須簽訂書面租賃合同。各區（市）可研究制定工程建設項目土地租賃制式合同，明確出租方和承租方的責任和糾紛解決方式，以及租賃期滿地上建筑物、構筑物的處置方式，促進租賃雙方快速達成一致，縮短企業獲取用地時間和建設周期。租賃合同一般應包括以下主要條款：1.租賃合同當事人；2.租賃土地的不動產（含土地與房產）信息、抵押查詢情況；3.租賃地塊的坐落、四至范圍和面積；4.租賃土地的用途和其他土地使用條件；5.租賃期限；6.租金標準和租金調整的時間、幅度；7.租金的支付時間和方式；8.租賃土地交付的條件和時間；9.租賃合同終止時地上建筑物、構筑物的處置；10.雙方權利和義務；11.違約責任；12.爭議解決方式；13.訴訟事項；14.合同的變更和終止；15.其他約定的事項。
（四）地上建構筑物處置。租賃合同中應詳細約定出租期滿后建筑物、構筑物的處置方式，為租賃雙方提供多種友好協商途徑，避免產生相關糾紛。土地使用權期限屆滿，出租人申請續期未獲批準的或政府因公共利益需要收回土地使用權或合同約定應當收回的，地上建筑物、構筑物及其附屬設施按照土地出讓合同及租賃合同約定處置。
（五）明確責任主體。出租人或承租人應根據租賃合同約定，按政策繳納與出租土地有關的土地稅、費及其他法定稅費。承租人履行承租期間的安全生產、生態環保、防疫衛生等公共管理事項方面的主體責任。
（六）打通租賃期滿后不動產登記路徑。不得為承租人辦理其在承租期間新建、改建、擴建為生產、經營、生活服務的永久性或臨時性建筑物、構筑物的不動產登記和抵押登記。租賃期滿后，建設用地使用權人（出租人）與承租人協商一致，對承租期間新建、改建、擴建的建筑物、構筑物權屬達成處置協議的，由建設用地使用權人提交土地權屬證明、租賃合同、處置協議等材料，不動產登記機構應當依申請辦理房地一體不動產登記。
四、辦理程序
以承租人名義辦理工程建設項目審批手續時，應提供出租人、抵押權人（若有）同意的書面意見。土地租賃合同及出租人的不動產權證共同作為使用土地的證明文件。許可證書或審批文件中應注明“租賃土地”字樣，并注明土地使用權取得方式為租賃及租賃年限。具體辦理程序如下：
（一）承租人申請辦理備案手續，應通過青島市投資項目在線審批監管平臺填寫《項目備案信息登記表》，在線賦碼審批。
（二）承租人申請辦理建設項目環境影響評價審批的，應提交環境影響報告書（表）、公眾參與說明、不宜公開信息的說明、基礎信息表等材料。對經審查通過的建設項目環境影響報告書（表），生態環境部門依法作出予以批準的決定，并書面通知建設單位。
（三）承租人申請辦理固定資產投資項目節能審查，應當編制項目節能報告，并提供相關文件，“兩高”項目還應提供項目能耗消費減量替代方案審查意見。行政審批部門審查合格后，出具節能審查意見。
（四）承租人申請辦理建設工程規劃許可證時，應提交立項文件、不動產權證、租賃合同、建設工程設計方案等材料，需要承租人編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。建設工程設計方案、修建性詳細規劃經審查通過后，自然資源和規劃部門核發以承租人為建設單位的建設工程規劃許可證。
（五）依據《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》，屬于特殊建設工程的，承租人應當申請建設工程消防設計審查，提交建設工程規劃許可證、建設工程消防設計審查技術審查合格書、消防設計文件等材料，行政審批部門審查合格后，出具以承租人為建設單位的消防設計審查意見。
（六）承租人申請辦理建筑工程施工許可時，應提交不動產權證、租賃合同、建設工程規劃許可證、中標通知書（或施工合同）、建設資金已經落實承諾書、施工圖設計文件審查合格書（或勘察設計質量承諾書）、具備施工條件承諾書等材料。行政審批部門受理申請后，核發以承租人為建設單位的建筑工程施工許可證。?
（七）工程竣工后，承租人可逐項申請工程質量、規劃、消防、檔案等驗收手續，并辦理竣工驗收備案，也可申請聯合驗收。以上驗收事項任意兩項及以上達到驗收條件，承租人即可申請達到驗收條件事項的聯合驗收。聯合驗收部門應按時參加并出具現場查驗專項意見，依據材料審核和現場查驗情況出具聯合驗收結論意見文書。
五、保障措施
（一）加強指導協調。市行政審批局會同市發展改革委、市自然資源和規劃局、市生態環境局、市住房城鄉建設局指導各區（市）開展工業項目租賃土地辦理工程審批手續工作。工作中遇到的難點問題，及時向省有關部門反映。
（二）加強貫徹落實。各區（市）要高度重視此項工作，結合實際抓好貫徹落實，做好政策解讀，確保工業項目租賃土地辦理工程審批手續工作取得切實成效。
（三）加強宣傳推廣。各區（市）要綜合運用多種方式做好工業項目租賃土地辦理工程審批手續宣傳工作，及時回應社會關切，營造濃厚的輿論氛圍?？偨Y提煉成熟經驗做法，進一步復制推廣。
政策解讀
政策問答
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